Dieter Weber Investments seit 1979 - Immobilien

 
Das Klumpenrisiko „Immobilie“


Das Anlageverhalten in Deutschland ist weniger von Ratio, Daten und Fakten geprägt, sondern von Emotionen und auch ein Stück weit von Überforderungen und Enttäuschungen.

 

Es gibt den trügerischen Trend zur Immobilie und speziell zur vermieteten Wohnung oder zum Haus, am besten „um die Ecke“. Besonders nach der Finanzmarktkrise gibt es die Nachfrage nach Substanzwerten, die man mit einem Inflationsschutz verbindet – nicht nur in Form von Edelmetall, sondern eben auch in Form von Betongold.

 

Immobilien sind sinnvoll und stellen eine der wichtigsten Anlageklassen dar. Entscheidend dabei ist ein vernünftiger und ausgewogener Mix und daran scheitert es oft, da das mögliche Gesamtinvestitionsvolumen des Anlegers für eine Streuung zu gering ist.

 

Den Immobilienmarkt gibt es nicht. Es gibt ein sehr uneinheitliches Bild der globalen Entwicklung, wie die „Immobilien-Uhr“ der internationalen Research-Gesellschaft Jones Lang Lasalle (JLL) aufweist (s. Grafik).

 

 

Auch wird vergessen, dass die vermietete Immobilie die komplexeste Kapitalanlage für Privatanleger darstellt.

 

Viele Fragen sind zu beantworten:

 

Welche Lage ist zukunftsträchtig (stabile Mikro- und Makrolage)?

Ist der Einkaufspreis angemessen (Nebenkosten z.B. Makler, Grunderwerbssteuern einbeziehen!)?

Wie ist der Baustandard der Immobilie (z. B. Energieeffizienz oder Renovierungsstau)?

Wie wirkt sich die regionale Gebundenheit aus?

Was bewirkt die demografische Entwicklung (schrumpfende Bevölkerung = weniger Wohnraum)?

Welche Art von Immobilie schaffe ich mir an (Wohnung, Büro, Einzelhandel etc.)?

Frage der professionellen Verwaltung?

Ist die Instandhaltungsrücklage ausreichend kalkuliert?

Kann ich Mietsteigerungen realistisch durchsetzen (Inflationsanpassung durch Indexierung)?

Wie steht es mit dem Vermietungsrisiko (Leerstand, Mieterbonität)?

Ist der erzielte Mietzins nachhaltig und auskömmlich?

Durch die häufige Kredithebelung entstehen zusätzliche Bonitäts- und Zinsanpassungsrisiken!

 

Die wenigsten denken daran, dass Privateigentum in Deutschland keineswegs immer geschützt war. Immobilieneigentümer stellen eine leichte Beute dar, wie die Zwangsabgabe im Jahr 1952 zeigt. Wer da größere Vermögen besaß und das waren in erster Linie Immobilienbesitzer, der musste auf Basis des Wertes von 1948 die Hälfte davon in einen Ausgleichsfonds einzahlen. Aus diesem Fonds wurden finanzielle Entschädigungen und zinsgünstige Darlehen an Heimatvertriebene und Spätheimkehrer finanziert.

 

So wird aus einer vermeintlich sicheren Anlage, oft ein Klumpenrisiko, bei dem das Risiko, gemessen am möglichen Nettoertrag, auch noch viel zu hoch ist.

 

Zwar steigen die Mieten in Deutschland wieder, wie der Immobilien-Index der BulwienGesa AG belegt, doch relativ hohe und sichere Renditen trotz hoher Einstandspreise zu erzielen, ist aber ein Drahtseilakt, der auch mal schiefgehen kann.

 

Auf Berlin ist der Run momentan besonders groß. Leider rangiert das Pro-Kopf-Einkommen der Hauptstadtbewohner mit 18.594,- Euro (2014) unter den anderen 16 Bundesländern nur auf Platz 13. Der Durchschnitts-Mietwert über alle Mietspiegelwohnungen liegt bei 6,39 Euro/m²/mtl (2017). Es gehört also schon sehr viel Fantasie dazu von einer nachhaltigen Entwicklung der Preise und Mieten auszugehen.

 

Zum Klassiker Eigentumswohnung oder Haus gibt es eine ganze Reihe von Alternativen, z. B. offene und geschlossene Immobilienfonds, sowohl national als auch international ausgerichtet. Beim Fondsinvestment ist eine sinnvolle Risikostreuung mit relativ geringen Beträgen möglich. Außerdem entfällt die Aufgabe, sich um Auswahl und Bewirtschaftung der Immobilie kümmern zu müssen. Nicht zu unterschätzen, denn das Deutsche Institut für Wirtschaftforschung (DIW) hat herausgefunden, dass knapp 80 Prozent der Privatanleger entweder Verluste oder Renditen bis maximal 4 Prozent erzielen, während Immobilienprofis auf Sicht der vergangenen 10 Jahre im Schnitt 4,4 Prozent erreicht haben (siehe Grafik).

 

         Quelle: DIW Berlin, Politikberatung kompakt 59, April 2011

 

   


 
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